• Convocar a assembleia de condóminos;
• Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas e prestar contas à assembleia;
• Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
• Providenciar duas contas bancárias do condomínio: uma para as contas correntes e outra para o fundo comum de reserva;
• Executar as deliberações da assembleia;
• Realizar as reparações no prédio e outros actos necessários à sua conservação;
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
• Representar o condomínio perante as autoridades administrativas e acções judiciais;
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas do condomínio;
• Transmitir aos condóminos as notificações recebidas das autoridades administrativas;
• Comunicar aos condóminos não-residentes todos os factos relevantes da vida do condomínio.

• Livro de actas;
• Livro de inventário das coisas comuns;
• Livro de Receitas/Despesas;
• Livro para registo da correspondência recebida e enviada.

Este fundo, de constituição obrigatória, é formado por contribuições de cada condómino, para além dos encargos correntes de condomínio, em montante não inferior a 10% da sua quota-parte naqueles encargos e destina-se a custear despesas de conservação do prédio.
O montante do fundo será depositado em instituição bancária, podendo ser aplicado numa conta poupança condomínio sob a forma de depósito a prazo com duração mínima de 1 ano, renovável, se a assembleia de condóminos assim o determinar. O saldo desta conta só poder ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação, nas partes comuns do prédio, e garante a concessão de empréstimos ao condomínio titular da conta poupança condomínio com duração de pelo menos 3 anos.
As instituições bancárias devem ter fixadas as condições destas contas, nomeadamente no que concerne ao valor e periodicidade das entregas, à relação entre o montante de empréstimo e o saldo da conta, bem como as taxas de remuneração em vigor.

As fracções (comerciais ou habitacionais) em Propriedade Horizontal devem ser tratadas de igual forma independentemente do fim a que se destinam.

Como tal, devem:
- Contribuir para todas as despesas com as áreas comuns, excepto as respeitantes a áreas e equipamentos dos quais não façam ou possam vir a fazer uso (elevadores, parqueamentos, etc).
- Ter seguro contra o risco de incêndio.
- Ser convocados para todas as assembleias de condóminos.

  PRA   ZOS

• Cinco anos a contar da Entrega da Empreitada (conclusão da obra) para o vendedor!
• Cinco anos a contar da Entrega do Imóvel (entrega da fracção autónoma) para o comprador

Defeito de Construção / Aceitação de Obras com Reservas / Responsabilidade do Vendedor que o tenha Construído, Modificado ou Reparado

A venda do imóvel pelo dono da obra, seu proprietário, transmite para o comprador, de harmonia com as disposições conjugadas dos artigos 879.º, alínea a, 1225.º e 1305.º, todos do Código Civil, o direito de efectivar a responsabilidade assumida pelo empreiteiro mediante o contrato de empreitada.
 

1225.º - (Imóveis destinados a longa duração) do Código Civil (*)

1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 1219.º do Código Civil e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de CINCO ANOS A CONTAR DA ENTREGA, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.

2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.

3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.

- O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.

(*) Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/1994, de 25 de Outubro.

Artigo 1218.º (Verificação da obra) do Código Civil
1. O dono da obra deve verificar, antes de a aceitar, se ela se encontra nas condições convencionadas (contratadas e/ou acordadas) e sem vícios (defeitos).

2. A verificação deve ser feita dentro do prazo usual ou, na falta de uso, dentro do período que se julgue razoável depois de o empreiteiro colocar o dono da obra em condições de a poder fazer.

3. Qualquer das partes tem o direito de exigir que a verificação seja feita, à sua custa, por peritos.

4. Os resultados da verificação devem ser comunicados ao empreiteiro.

5. A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra sem reserva.

Artigo 1219.º (Casos de irresponsabilidade do empreiteiro)

1. O empreiteiro não responde pelos defeitos da obra, se o dono a aceitou sem reserva, com conhecimento deles.

2. Presumem-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.

Artigo 1220.º (Denúncia dos defeitos)

1. O dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos conferidos nos artigos seguintes, denunciar ao empreiteiro os defeitos da obra dentro dos trinta dias seguintes ao seu descobrimento.

2. Equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.

Artigo 1224.º (Caducidade)

1. Os direitos de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização caducam, se não forem exercidos dentro de um ano a contar da recusa da aceitação da obra ou da aceitação com reserva, sem prejuízo da caducidade prevista no artigo 1220.º.

2. Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou, o prazo de caducidade conta-se a partir da denúncia; em nenhum caso, porém, aqueles direitos podem ser exercidos depois de decorrerem dois anos sobre a entrega da obra.

Artigo 1221.º (Eliminação dos defeitos)

1. Se os defeitos puderem ser suprimidos, o dono da obra tem o direito de exigir do empreiteiro a sua eliminação; se não puderem ser eliminados, o dono pode exigir nova construção.

2. Cessam os direitos conferidos no número anterior, se as despesas forem desproporcionadas em relação ao proveito.

Artigo 1222.º (Redução do preço e resolução do contrato)

1. Não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina.

2. A redução do preço é feita nos termos do artigo 884.º do Código Civil.

Artigo 884.º - (Redução do preço)

1. Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do artigo 292.º do Código Civil, ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.

2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.

Existe legislação que regulamenta as exigências quanto aos cuidados a ter com os animais nos apartamentos. Porém, não existe legislação que proíba pessoas de os ter. A mais recente portaria nº 1427/2001 de 16 de Dezembro, define no seu artº 1º alínea 2 – “Sempre que sejam respeitadas condições de salubridade e tranquilidade da vizinhaça, podem ser alojados por apartamento até três cães ou quatro gatos adultos” – ou seja até quatro animais.

O dono é sempre responsável por todas as situações em que o animal se envolva, devendo garantir as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança.

As Câmaras Municipais poderão determinar a remoção de quaisquer cães, sempre que razões de salubridade ou tranquilidade da vizinhança o imponham.

Para mais informações, poderá consultar a opinião da Dra Sandra Passinhas, Assistente da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra.

Como deve actuar e a quem pode recorrer?

De nada lhe valerá pressionar a administração do condomínio para que faça cessar o ruído, pois ela não dispõe de poderes nem de meios para fazer vingar os seus direitos.
Primeiro impõe-se que fale, com calma e de forma ordeira, com quem está na origem do ruído para, civilizadamente, procurar que ele cesse. Tenha em conta que:

• Ninguém aceita de bom grado ser alvo de uma queixa a terceiros sem primeiro ter sido contactado.
• Mesmo tendo razão é-lhe vantajoso actuar com cordialidade, pois será bem mais difícil obter o sossego que deseja se agir em tom de reclamação ou de protesto.

 No seu interesse, antes de agir valerá a pena estar convicto de que:

• Se colocar o seu problema com calma e ponderação, sem colocar o seu vizinho na situação de réu, tenderá a alcançar mais facilmente o seu objectivo.
• Mas se actuar de forma desabrida ou emocional (centrada apenas na sua razão e na culpabilização do seu vizinho), irá despertar nele emoções negativas e afastar-se do seu objectivo, com a agravante de (mesmo sem intenção) contribuir para um indesejável clima de má vizinhança!
• Em nome de um bom clima de vizinhança que também o beneficiará, não lhe basta ter razão para fazer vingar os seus direitos! É indispensável que encontre a forma certa para expor a sua razão, de forma que o seu vizinho a entenda e a passe a respeitar!
• Afinal, trata-se apenas de agir com o seu vizinho como gostaría que ele agisse consigo, se as posições fossem inversas!
• A lei só serve para resolver aquilo que, de todo em todo, não somos capazes de solucionar, apesar do nosso esforço.

O Governo aprovou novas regras para a prevenção e controlo da poluição sonora. O novo Regulamento Geral do Ruído vem actualizar e clarificar as normas legais em vigor nesta matéria e, simultaneamente, proceder à harmonização das regras sobre ruído com outros regimes jurídicos, designadamente o da urbanização e o da edificação e o de licenciamento de actividades.

Assim, o novo Regulamento Geral do Ruído fixa os valores-limite de ruído ambiente exterior para cada período de referência utilizado para qualificar o desconforto associado à exposição ao ruído – o período diurno (das 07 às 20 horas), o período do entardecer (das 20 às 23 horas) e o período nocturno (das 23 às 07 horas). O critério de incomodidade é igualmente adaptado aos três períodos de referência, especificando-se as condições para a sua aplicação.

O novo diploma procede também à clarificação de conceitos tendo em vista a sua utilização uniforme em planos municipais de ordenamento do território, os quais constituem os instrumentos fundamentais da implementação da qualidade do ambiente sonoro. Tal é o caso da definição de “zona sensível”, a qual passa a poder abranger, de forma pontual, pequenas unidades de comércio e serviços de complemento à função residencial, bem como da equiparação de receptores sensíveis a zonas sensíveis ou mistas, permitindo que os valores-limite de ruído lhe sejam também aplicáveis.

O Regulamento Geral do Ruído agora publicado aplica-se às actividades ruidosas permanentes ou temporárias e também às actividades de construção, laboração de estabelecimentos industriais, comerciais e de serviços, equipamentos para utilização no exterior, infra-estruturas de transporte, veículos e tráfegos, espectáculos, diversões, manifestações desportivas, feira e mercados e sistemas sonoros de alarme, entre outras.

As novas regras sobre ruído entram em vigor em 1 de Fevereiro de 2007. Porém estas regras apenas serão aplicáveis às infra-estruturas de transporte a partir de 17 de Julho de 2007.

Em último caso, resta-lhe ponderar a utilização do direito que lhe assiste de poder recorrer à autoridade policial da área, pois, de acordo com a lei, esta pode e deve actuar do seguinte modo:

•     No período nocturno (22h às 7h), deve ordenar ao infractor que faça cessar de imediato o ruído produzido.
•     No período diurno, deve notificar o infractor para, num prazo determinado, cessar as acções que provocam o ruído.
•     E se o infractor não cumprir a ordem que lhe é dada sujeita-se, designadamente, a uma coima (multa).

Decreto-lei n.º 9/2007, de 17 de Janeiro que aprova o Regulamento Geral do Ruído

Não. Ainda que um terraço sirva, exclusivamente, alguns condóminos, não deixa de ser parte comum do condomínio (cfr. art. 1421°, n.° 1, al. b), do CC). Por este motivo e desde que a necessidade das obras não tenha sido originada pelo uso indevido de tais condóminos hajam feito do referido terraço e dado que se trata de despesas relativas a obras em partes comuns, a regra básica consiste no pagamento, pelos condóminos, na proporção do valor das suas fracções (art. 1424°, n.° 1, do CC). Será de aplicar p n.° 3 do art. 1424° do referido diploma, segundo o qual as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Não. As obras de impermeabilização da placa de cobertura (de que o terraço é a face superior) devem ser suportadas pelos condóminos, nos termos do n.° 1 do art. 1424° do CC, uma vez que no nosso orçamento jurídico o princípio que rege a comparticipação nas despesas de conservação das partes comuns e não o princípio da utilidade e, no caso em análise, o que está em causa são obras em bens comuns feitas no interesse comum.

Sim, pode pedir um orçamento.
Todos os condóminos são proprietários do edifício, na sua quota-parte, e podem pedir orçamentos sobre os assuntos que vão a discussão na Assembleia, contudo deve ter conhecimento das directrizes que a Administração forneceu às outras empresas a quem foram solicitados orçamentos para que o seu orçamento se enquadre nos mesmos princípios e não seja posto de parte na votação por não haver pontos de comparação entre eles.
Por isso, no ponto da Ordem de Trabalhos em questão, pedir autorização ao Presidente da Assembleia para juntar o seu orçamento à votação.

Se a garagem for, de acordo com o título constituivo, uma fracção individualizada, o proprietário goza de total liberdade do direito de usar, fruir e dispor da sua fracção, desde que nos limites impostos pela legislação.

Mas, caso se trato de lugar de estacionamento numa zona considerada no título constitutivo como parte comum, cada condómino é comproprietário dos lugares de estacionamento ou garagem em “open space”. Assim sendo, todos os condóminos têm direito de propriedade sobre o referido espaço, não podendo um deles alienar ou onerar parte dele sem o consentimento dos restantes comproprietários.